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建立和谐关系 营建文明幸福社区/胡庆军

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发表于 2018-5-28 17:59:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
建立和谐关系 营建文明幸福社区

----浅谈进一步理顺物业公司与社区居委会之间的关系

胡庆军

伴随着城市建设的发展,一大批新型的社区涌现出来,来自不同职业、不同阶层、不同地方的人重新组合,这种组合是否成功,对于社会的稳定和安全至关重要,社区治理已成为社会安定团结的最重要的一环。社区居委会和小区物业服务部公司作为城市管理工作的最基层单位,既是住宅小区居民日常生活迫切需要,不可离开的服务部门;又是政府联系群众的桥梁和纽带,在很大程度上影响着一个城市、一个地区四个文明建设工作的能否顺利开展。

党的18大把民生问题作为我党今后工作的一个重点,因此,如何解决城市社区管理, 理顺社区居委会和物业服务公司的关系,是当前社区建设的一个重要的研究课题。

一、 居委会和物业公司在小区管理中的职能和作用

当前,城乡住宅小区的管理与居委会、物业公司和业主委员会密不可分。处理好社区居委会与小区物业公司的关系,必须明确职责分工,要用法律法规来明确居委会和物业公司的职责,指导和规范其工作。这是避免二者产生矛盾的前提条件。

那么, 居委会和物业公司在小区管理中各自承担着什么样的职能,发挥着什么样的作用哪?

社区居委会职能主要包括:根据国家“居委会组织法”和《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发〈民政部关于在全国推进城市社

区建设的意见〉的通知》文件精神,结合本地实际,完善社区管理的有关条款,明确社区居委会的职能。其根本性质是党领导下的社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织,负责社区日常事务的管理,以管人为主。主要职能是抓好社区内居民群众的宣传教育、社会治安、计划生育、户籍管理、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、老龄工作、小孩上学参军和部分环境卫生等工作,集中精力搞好社区服务,不搞创收,这样,有利于搞好社区公共利益的协调工作。

物业公司的主要职能包括:按照《企业法》和国务院《物业管理条例》的有关规定,明确界定物业管理公司与社区居委会的关系。物业公司是受聘服务于住宅小区,依法经营,依照开发商、业主委员会委托合同的约定为居民提供服务,主要负责“保洁、保安、保绿、设施设备保养,并按小区业主的要求提供多层次、全方位综合性的有偿服务。物业管理以管物为主,其管理和服务是企业行为。接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。

业主委员会的职能主要是:根据国务院《物业管理条例》赋予的职能,在行业管理部门的指导下,在所在街道办事处、社区居委会的监督指导下,组建小区业主委员会。业主委员会要认真履行《物业管理条例》规定的五大职能,主要是选聘或解聘物业公司,监督物业公司的日常活动和小区管理经费的使用,对管理服务提出批评和建议,依照有关法规和物业管理合同监督物业公司服务好小区。

物业管理与社区服务的区别主要表现在以下几个方面:(1)基本涵

义上的区别, 物业管理企业受物业所有权人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、治安、交通和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整洁,并向物业所有权人和使用人提供综合性的有偿服务。所谓社区服务是指:社区服务单位(包括街道办事处、居委会),为了满足社区居民日常生活需求,并为他们提供一种基础性保障和福利性照顾等,而开展的各种有偿和无偿性的便民利民服务。(2)实施管理与服务组织机构的区别。物业管理服务,是由物业管理企业(公司)负责开展和实施的,凡在物业管辖区内的一切涉及到物业管理方面的项目和内容都由物业管理企业(公司)统一领导、统一计划、统一安排、统一落实,参与物业管理有组织机构是单一的。而社区服务,是由参与社区服务的单位共同负责开展和实施的。目前,虽然主要由社区街道、居委会通过建立各种服务机构来开展和实施社区服务工作,但为了充分挖掘社区资源,调动社区内一切积极因素,共同满足社区居民日常生活需求,共创文明社区和文明城市,社区范围内的企事业单位、物业管理企业等也可以发挥自身的优势,通过独立和联合建立各种服务机构,积极开展和实施社区服务工作,因此,参与社区服务的组织机构是多方面的。(3)服务对象的区别。物业管理的服务对象是物业管理企业所接管区域内物业所有权人和使用人,其物业管理服务的对象具有局限性。是受物业所有权人和使用人的委托,通过双方签订物业管理委托合同,在确定物业管理企业与物业所有权人(业主)各自的权利和义务关系的基础上,为物业所有权人(业主)提供各种物业管理方面的服务。物业

管理企业为物业所有权人(业主)提供物业管理服务和业主接受物业管理服务等方面存在一种契约关系,并受这种契约关系的制约。而社区服务的对象是社区范围内所有的居民和用户,不仅包括物业管辖区内的物业所有权人和使用人,而且包括不属于物业管辖范围的居民和用户,以及暂住和流动人口,社区服务的对象比较广泛。社区服务的服务方和被服务方,在提供服务和接受服务等方面是自愿的,不受物业管理委托合同这一契约关系的制约。(4)服务内容的区别。物业管理的服务内容,主要包括物业管理企业辖区内房屋建筑的维修养护管理,房屋设备维修养护管理,环境绿化管理,环境卫生管理,治安管理,道路车辆管理等。物业管理企业在提供这些服务方面需要收取物业管理费,是有偿性的服务。而社区服务的内容,主要是与满足社区居民日常生活需求,为他们提供基础性保障和福利照顾,而开展的便民利民服务项目,主要包括社区老年人服务,残疾人服务,儿童服务,优抚服务,就业服务,文化服务,教育服务,卫生服务,医疗服务,治安服务,家政服务,以及其他与居民生活相关的各种便民服务等。所提供的社区服务项目一部分具有经营性质,是有偿性的;一部分具有福利保障性质,是无偿性的。

物业管理与社区服务不仅具有区别,而且有密切的联系,二者之间的联系主要表现在:(1)物业管理主业中某些服务项目包含社区服务的内容。物业管理公司所开展的物业管理服务项目虽然以所管物业和物业区域为主,但其中某些物业管理服务项目也包含社区服务的内容,并与社区服务的目标相一致。例如物业管理中的环境卫生管理、

治安管理既是物业管理企业从事物业管理服务中的一项经常性的工作,也是社区环境建设与管理、社区服务必不可少的内容。(2)物业管理主业以外的某些多种经营服务项目构成社区服务的一部分。为了巩固、发展和扩大物业管理,增加物业管理企业的收入,实现“以业养业”。物业管理企业除了要做好辖区内与物业管理相关的主业工作外,还必须坚持“一主多副”的经营思想,积极开展与居民衣、食、住、行、文化娱乐等相联系的商业、服务业等有偿性的多种经营服务项目,而许多多种经营服务项目本身就是社区服务的内容,构成社区服务的一部分。例如家政服务,医疗服务,文化教育、体育服务,中介服务等等。物业管理企业开办的这些多种经营服务项目本身就是社区服务的内容,物业管理企业开展这些多种经营服务项目,收取一定的服务费用,不仅为企业增加了收入,而且满足了社区居民的日常生活需求,方便了居民的生活。由此可见,物业管理工作包含着社区服务的内容,社区服务寓于物业管理的实际工作中,二者之间存在密切不可分割的联系。

二、 居委会和物业公司在小区管理中的现状以及存在的问题

物业管理与居委会服务既有区别又相互联系,弄清二者之间的区别与联系,对物业管理企业正确处理好物业管理与社区服务的关系,兼顾物业管理主业与社区服务的双重任务,促进物业管理和社区两个文明建设事业的共同发展,实现社会效益、经济效益、环境效益的统一具有十分重要的意义。

居委会和物业公司在小区管理中管理服务的范围、侧重点和模式不

同。目前,城市住宅小区开展物业管理主要有以下三种模式:1是属地管理型。这种形式在物业管理市场上很少,由小区隶属的街道、居委会产生的,以街道成立物业管理公司,开展物业管理。由于居委会不是专业的物业管理公司,只能担负小区内卫生打扫、计生、外口等一些日常性管理工作。这种形式虽然上下关系较顺,但大部分仅以收治安费和卫生费的形式适当收取一些费用,大部分的居委会无法按物业管理收费标准收费,入不敷出。这种属地管理型模式,不是物业管理的长远之计。如果物业管理一味地推给街道、居委会等社会组织,这和他们的工作性质、内容是完全不吻合的,在业务技术上也是无力承担的,而且要牵扯街居大量精力,增加街居工作负担。更不利于物业管理向专业化、市场化、社会化方向发展。 2是专业管理型。由房地产开发商派生出来的物业管理公司,这种形式约占物业管理市场的30%,这种派生的物业管理模式,容易形成自我封闭,各自为政,容易违反原规划建设要求,配套设施易不到位,出现 “真空”。三是委托外地或本地的专业物业公司进行管理,约占物业管理市场的60%以上。这种专业型物业管理模式,符合住房制度改革和现代城市住宅建设的需要,是解决住宅由“公”变“私”后,使住房管理与维修向社会化方向发展的客观要求。

从运行情况看,也有部分居委会和物业公司在小区日常管理中存在不同程度的矛盾。其主要表现:有的物业公司与居委会,因职责分工不明确,出现了经济利益之争、工作职责之争、服务设施之争,导致关系不够协调。有的小区还出现“有利的事抢着做,麻烦之事无人

做,遇见责任‘踢皮球’”的现象,使小区的管理职责得不到有效的落实,引发各种各样的问题和矛盾。

此外,部分居委会和物业公司在服务管理内容有些交叉、重叠。目前,法律法规对居委会的服务内容不够明确。一般居委会承担着社区服务、卫生、教育、文化、治安、环境等管理工作。而物业公司管理服务的内容也包括了保安、交通、绿化、卫生和物业(指小区建筑及公共设施设备)的使用管理、维护、更新,以及按照使用人要求,及时提供全方位服务。由于二者管理服务的内容大致相同,职责交叉,在管理上“撞车”与“真空”现象并存,容易造成工作不落实和工作相互推诿扯皮现象。

受行政性条块分割体制的影响,现在各职能部门从自身需要出发,把工作任务和要求下达给街道办事处,而街道只好把各项任务层层分解给居委会去完成,居委会变成了街道办事处的“派出机构”和上级政府的“腿”,造成居委会“上面千条线,下面一根针”、“横不到边、纵不到底”的状况。很多时候,有的居委会为了达到上级部门的工作目的,就得要求物业公司予以配合,而物业公司根据《企业法》和委托合同,没有此职责,有的不予配合,二者之间就容易产生矛盾。

居委会是群众性自治组织,而目前城市社区住户人员比较杂,往往是一幢楼或一个楼梯属于不同的单位,人员来自五湖四海,“各人自扫门前雪,莫管他人瓦上霜”,缺乏地缘、人缘基础,居民之间缺乏心理、利益上的认同感和归宿感,很难调动居民群众共同参与社区建设的积极性,成为居委会和物业公司理顺关系的盲点。

居委会和物业公司关系不够协调,与住宅小区各项配套设施不完善,功能残缺有很大的关系。一些老的住宅小区,根本没有考虑给小区居委会和物业公司建设办公用房,其他的服务配套用房就更不用说了。而且国家的法律法规也没有这方面的条文,这就给日后居委会和小区物业公司关系不协调留下了“后遗症”。另外,居委会和物业公司关系不够协调,与有的居委会和物业公司人员素质较低,工作方法简单,在处理双方关系时,缺乏综合协调能力也有一定的关系。

三、如何理顺关系,进一步规范社区管理和运作

一是对相对封闭的住宅小区,有比较明确的规划和边界,从有利于资源的节约、整合和充分利用,有利于社区管理和服务水平的提高出发,应将这类相对独立的的居民小区划定为一个社区,建立一个社区居委会。对于设施比较完善的零散住宅小区应结合社区整合,抓紧组建新的社区居委会或并入即将整合的社区居委会。

二是对生活配套设施不全、环境较差,须有计划的整治达标的老旧居住小区,要加大整治力度,待整治达标后,进行社区整合,加强沟通协调 。应该在住宅区开办服务业,解决下岗职工就业问题,由业主委员会征得大多数居民的同意,按有关程序办理。其服务实体由聘请的物业公司经营。根据职能和社区特点,制定适合新体制的各自工作制度和管理服务细则,各司其职,各负其责,主动配合,共同做好社区公共事务、公益事业管理工作。为了适应进一步深化改革开放和新形势的需要,必须尽快将政府职能转变到社会管理与公共服务上来,把社会可以自我调节和管理的职能交给社会中介组织,把群众自治范

围内的事情交给群众自己依法处理。同时,还要继续进行全面清理现行行政法规与规章,清除旧规,建立相应的新法规,使社区工作者从繁杂的报表、台账中解放出来。

居委会和物业公司要加强沟通,通过来访、召开座谈会、经验交流会等形式联络感情;联手举办丰富多彩的社区文化、娱乐和联谊活动,促使广大居民支持和配合他们开展社区工作。

对于新建住宅小区,从规划源头上严格把关,按照要求,留足各种配套设施,如:社区物业管理和社区居委会办公用房、会议室、老人活动室、文化室、医疗服务和适当的用于兴办社区服务业的经营用房等,为日后社区居委会和物业公司实施管理创造好的条件。应该让街道办事处或社区居委会全程参与建设规划的制定和落实,防止规划配套项目“纸上淡兵”,见图不见物。今后新建的住宅小区基本配套设施不配套,应不准安排居民入住。建设管理部门在进行住宅小区竣工综合验收时,要按照社区建设要求把好关,确保各种配套设施的完善。

针对当前社区居委会和物业管理队伍的现况,要组织力量对社区居委会和物业的从业人员进行岗位培训,让社区工作人员了解物业管理的范围职责,通过培训,持证上岗;居委会也要吸收一些高素质人才进入社区管理智囊团。要加强从业人员的道德建设,培养从业人员养成良好的职业道德习惯,坚定的职业理想,正确的职业态度,高尚的职业情操,明确管好小区是物业公司和社区居委会义不容辞的责任,以主人翁的态度,为业主提供全方位、多层次、优质和高效的服务。

近几年来,各地在小区建设中涌现了一批典型单位,通过宣传,

推广其好的经验和成功做法。或者结合实际开展创建文明安全小区,将此项内容结合进去。要经常组织类似交流会,可以不定期进行。各种新闻媒体要加大这方面宣传和引导力度,开辟专栏,进行不定时专题报道,引导社会各界献计献策,形成各方面关心、支持居委会和物业公司工作的良好局面,以此推动社区居委会和物业公司融洽关系,确保社区建设健康顺利发展。

推广组建社区党支部,实行社区居委会、物业公司、业主委员会“三位一体”的新型管理机制,是当前推进社区管理创新,理顺社区居委会、物业公司的出发点。社区党支部是小区“三位一体”管理的领导核心,在管理运作中起牵头、协调和监督作用。社区党支部书记、副书记和委员,由社区居委会、物业公司和业主委员会负责人参加,但必须从小区业主的党员、居民中民主选举产生,不由政府机关委派。通过社区党支部把三者联结成目标一致、各司其责、互为一体,共同管理和服务好社区。在开展社区建设和管理中,根据社区建设和管理情况,由街道牵头,召集街道综治办、文明办、服务站、社保站、社区居委会、物业公司、业主委员会负责人定期不定期召开协调会或联系工作会议,研究社区建设形势、协调解决社区建设工作中存在的问题和矛盾。通过社区居委会和物业公司的共同努力,社区建设和管理一定能得到更加健康地发展。

物业管理企业自办社区服务项目,应注意充分利用自身的条件和优势,选择适合于物业管理特点的服务项目,只有这样才能“扬长避短”取得良好的实效。(1)要

范围固定在社区某一区域内,在所管辖的区域内有固定的住户和人口,从而构成了一个巨大的固定消费群体和潜在的市场,这不仅为物业管理企业开展传统性多种经营服务提供了商机,而且为自办社区服务项目提供了前提条件。因此,要充分利用区位优势,通过调查研究,自办一些居民急需解决有一定需求量的社区服务项目。(2)充分利用物业管理专业化优势。物业管理企业作为物业管理专业化组织,有专门管理组织机构,专门的物业管理经营人才,专门的设备和设施等,可利用这些优势自办社区服务项目。如充分发挥懂得房地产和物业经营管理人才自办房屋租赁中心,房屋交易,估价,咨询服务;利用专门的设备自办房屋装修服务,搬家服务,居室保洁服务,洗车修车服务等。(3)充分利用房产物业“硬件”优势。如果物业管理企业隶属于房地产开发单位,则可利用开发预留的房屋开办老年人公寓、托老所、幼儿园、托儿所、文化娱乐中心、健身房、图书阅览室、录像厅,代办水、电、煤气、电话费等。如果物业管理企业不隶属于房地产开发单位,则可以优惠价购下预留房屋开办社区服务项目。

物业管理企业如果不具备条件和优势自办社区服务项目,还可以采取与街道、居委会、企事业单位联办社区服务项目,承担某些社区服务项目;与医疗卫生单位联办“医疗服务站”,开展社区医疗服务,开办家庭病房,老年人护理等服务;与疗养院、敬老院联办社区养老公寓、托老所;与商业、饮服务业联办“一条龙服务”,为业主和用户送货上门、送餐上门等;还可以联办其他一些社区服务项目。

物业管理企业作为一个企业,在搞好物业管理主业的同时,开展

多种经营服务的和有偿性社区服务,可提高企业的经济效益,增加企业和职工的收入,弥补物业管理费用的不足,对巩固发展物业管理具有十分重要的意义。因此,开展有偿性的社区服务应是物业管理企业参与社区服务的重点。同时,物业管理企业作为社区管理单位之一,也有义务和责任承担一些与社区建设与发展,与社区文化建设和“两个文明建设”相联系的无偿性社区服务工作。因此,应正确处理好开展有偿性社区服务和开展无偿性社区服务的关系,抽出人力的物业按照相关要求,利用管辖区内娱乐活动场所和设施,定期组织居民开展各种健康有益的社区文化活动。积极配合社区街道、居委会、公安派出所开展各项义务服务工作,如利用管辖区小公园、小广场开展文化活动,举办“文艺演出”、“音乐晚会”、“电影放映”,举办居民自娱自乐的“纳凉晚会”、“京剧清唱”,举办“书画展”、“科普知识图片展”;开展楼院文化活动,开办文化园地专栏,宣传普法知识、文化知识、卫生保健知识、安全防范知识,烹饪知识等。开展全民健身活动,组织居民作健身操、跳舞、扭秧歌、打拳,举办各种类型的体育比赛等。积极配合街道、居委会、公安、派出所共同开展创建文明社区、文明住宅小区活动,共同制定住宅小区文明公约;共同建立“社区志愿者服务队伍”,开展义务护绿、义务巡逻、义务看门望锁、户院联防、社区群防活动。与社区街道、居委会联办“社区救助中心”,为社区居民排忧解难;共同开展义务咨询、帮困扶贫、优抚服务等。物业管理企业通过参与管辖区内无偿性的社区服务工作,不仅能促进社区精神文明建设的发展,而且能提高物业管理企业的声誉,提高物业管理的质

量水平,从而为创建优秀物业管理单位,实现社会效益、经济效益、环境效益的统一奠定了坚实的基础。

作者单位:天津市大港迎宾街道办事处(300270)

电话:15900363866
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